Quando il titolare di un contratto di affitto muore, gli eredi sono spesso posti dinanzi a una situazione alla quale non sono adeguatamente preparati. Che fare, dunque? Quale è il destino del contratto di locazione? Entro quanto tempo bisogna esercitare quanto previsto dalla legge?
Non tutti sanno che l'ipotesi di morte dell'affittuario è ampiamente prevista dal codice civile all'art. 1627, laddove si sancisce che nel caso di sua morte, "il locatore e gli eredi dell'affittuario possono, entro tre mesi dalla morte, recedere dal contratto mediante disdetta comunicata all'altra parte con preavviso di sei mesi".
La stessa norma precisa inoltre che nell'ipotesi in cui l'affitto abbia per oggetto un fondo rustico, la disdetta "ha effetto per la fine dell'anno agrario in corso alla scadenza del termine di preavviso".
Alla luce di tale tenore, appare chiara quale sia la ratio della norma, tutelativa delle esigenze di entrambe le parti. Da una parte infatti il legislatore si è preoccupato di proteggere gli eredi dell'affittuario, che potrebbero non essere interessati nel proseguire nell'affitto del bene. Dall'altra parte si è invece preoccupato di tutelare l'interesse del conducente a ricevere la disdetta in un tempo ritenuto congruo per poter ricercare un diverso affittuario.
La giurisprudenza ha permesso di alimentare alcune interessanti opinioni su tale dispositivo. In particolare, è emersa l'opinione prevalente secondo cui se il conduttore deceduto viveva da solo nell'appartamento, il contratto di locazione si intenderebbe cessato nel momento stesso della sua morte, con gli eredi che riconsegneranno l'immobile senza necessità di preavviso, essendo tenuti solamente a versare il corrispettivo per il periodo necessario alla riconsegna dei locali.
Il tema è differente, almeno in parte, in relazione alla morte di un affittuario che viveva con dei familiari. In tal caso, infatti, i familiari potranno subentrare nel contratto di affitto, che potrà proseguire in capo ad essi. Naturalmente, gli eredi potranno comunque avanzare disdetta, nei tempi e nei modi stabiliti dalla legge.
Rimanendo però nel caso di morte dell'affittuario in caso di convivenza con altri familiari, al suo decesso subentrerà nell'ordine di priorità il coniuge, che subentrerà peraltro anche nell'ipotesi di separazione giudiziale, scioglimento del matrimonio o cessazione degli effetti civili del matrimonio, qualora il giudice abbia attribuito il diritto di abitazione della casa coniugale.
Se non il coniuge, possono subentrare nel contratto dell'affittuario deceduto anche gli eredi e i parenti e affini con lui abitualmente conviventi, a patto che la convivenza sia intenda stabile e abituale. Non è pertanto possibile che possa succedere al defunto una persona che si sia trasferita nell'abitazione solamente per ragioni transitorie.
Proprio per questo motivo l'erede non convivente, pur rispondendo degli eventuali canoni di locazione che non sono stati pagati dal defunto conduttore, non può subentrare nel contratto di locazione e instaurare con l'immobile un rapporto di detenzione precaria. L'erede non convivente, in altri termini, non potrà vantare alcun titolo per poter occupare l'appartamento e, di conseguenza, nei suoi confronti il locatore potrà agire con un'azione di rilascio.